Инструкция покупки новостройки для новичков – от договора до вселения
Кто продает квартиры в новостройке
Всех операторов рынка недвижимости, которые продают квартиру в строящемся доме, можно разделить на две категории – застройщик и инвесторы. Застройщиком называется компания, которая возводит здание по заранее утвержденному проекту. Инвестор (это может быть организация или частное лицо) – тот, кто вкладывает денежные средства, на которые строится недвижимость, соответственно инвестору принадлежит одна или несколько квартир в строящемся доме.
Продавать квартиру может как застройщик, так и инвестор, который приобрел квартиру ранее, а теперь хочет ее продать. Риэлтор, в свою очередь, также может продавать квартиру, однако, он не является собственником (если ему не принадлежат права на квартиру), и в договоре может быть упомянут только как посредник. Риэлтерские компании активно участвуют в продаже недвижимости (реклама, демонстрации объекта), и, как правило, услуги риэлторов оплачивает продавец, а не покупатель.
В принципе, неважно, кто является продавцом – застройщик или инвестор, главное, чтобы продажи проводились по договору долевого участия либо договору переуступки (согласно закону о долевом строительстве ФЗ-214). Среди прочего, закон разрешает реализацию жилья в недостроенном доме только после того, как застройщиком получена вся необходимая документация. Это защищает покупателя от возможного мошенничества, «двойных продаж».
Поэтому такие фразы в объявлениях, как «Квартира от застройщика» или же «Квартира от инвестора» являются просто маркетинговым ходом и никак не влияют на цену недвижимости. Впрочем, в Интернете на специализированных сайтах можно найти и реальные объявления данного типа - вот, к примеру, страница, где вы найдете подобные предложения в городе Алматы.
Две формы договора продажи
Различие в документальном сопровождении продаж инвестором и застройщиком заключается в форме договора, который сопровождает продажу. Если с застройщиком заключается договор долевого участия (ДДУ), то с любым продавцом, который застройщиком не является, заключается договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор переуступки). Каждая из форм договора заключается на конкретную площадь – в договоре указывается этаж, номер квартиры, а также количество жилплощади и срок сдачи дома в эксплуатацию.
Договор долевого участия предполагает обмен денег, которые вносит инвестор, на обязательства застройщика. Последний обязуется построить и сдать объект недвижимости в оговоренный срок, после чего предоставить квартиру в собственность инвестору. Соответственно, покупатель приобретает право требовать у застройщика исполнения принятых им обязательств.
Если продавцом является инвестор, который ранее приобрел недвижимость и имеет на данный момент обязательства застройщика перед ним, то при продаже заключают договор уступки прав требования (выполнения этих обязательств). То есть, покупатель оплачивает инвестору стоимость квартиры, и этот инвестор (выступающий в роли продавца) уступает новому покупателю свои права требования по договору.
Каждая из описанных форм договора соответствует ФЗ-214 и обеспечивает защиту для покупателя, на сроки получения и цену квартиры используемая форма договора не влияет. Прочие формы документального сопровождения продаж, которые могут быть предложены застройщиком или другим продавцом, не отвечают требованиям ФЗ-214, и поэтому не могут гарантировать покупателю защиту.
Порядок расчетов
Во время приобретения квартиры у застройщика покупатель вносит деньги после того, как договор долевого участия не только подписан, но и зарегистрирован в Росреестре. При покупке квартиры у инвестора оплата происходит в момент подписания договора переуступки, и только потом договор отправляется на регистрацию.
Принятый порядок покупки квартиры на вторичном рынке также предполагает внесение оплаты в полном объеме в момент подписания договора. Однако в механизме получения денег присутствует некоторое отличие. При продаже квартиры на вторичном рынке недвижимости продавец получает деньги только после того, как квартира зарегистрирована на покупателя, а при покупке новостройки деньги вносятся на счет продавца сразу после подписания договора.
Поэтому продавец предоставляет покупателю гарантийное письмо с обязательством вернуть полученные средства в том случае, если по каким-то причинам этот договор не будет зарегистрирован. Есть и другой способ перестраховаться – обязательство вернуть средства может быть прописано в договоре уступки прав требований.
Процент отказа в регистрации подобных сделок является достаточно низким, подавляющее большинство подобных случаев связано с тем, что сданы не все необходимые документы. Чаще всего подачей документов на регистрацию занимается продавец, и он заинтересован в том, чтобы регистрация состоялась, а поэтому старается представить все нужные документы.
В ряде случаев допускается внесение только части оплаты. Если квартира приобретается в рассрочку, то при подписании договора вносится лишь часть оплаты, а остаток выплачивается только в момент регистрации квартиры. Однако такой подход не очень распространен, и применяется для повышения привлекательности не особенно ликвидных, неходовых квартир.
Всех операторов рынка недвижимости, которые продают квартиру в строящемся доме, можно разделить на две категории – застройщик и инвесторы. Застройщиком называется компания, которая возводит здание по заранее утвержденному проекту. Инвестор (это может быть организация или частное лицо) – тот, кто вкладывает денежные средства, на которые строится недвижимость, соответственно инвестору принадлежит одна или несколько квартир в строящемся доме.
Продавать квартиру может как застройщик, так и инвестор, который приобрел квартиру ранее, а теперь хочет ее продать. Риэлтор, в свою очередь, также может продавать квартиру, однако, он не является собственником (если ему не принадлежат права на квартиру), и в договоре может быть упомянут только как посредник. Риэлтерские компании активно участвуют в продаже недвижимости (реклама, демонстрации объекта), и, как правило, услуги риэлторов оплачивает продавец, а не покупатель.
В принципе, неважно, кто является продавцом – застройщик или инвестор, главное, чтобы продажи проводились по договору долевого участия либо договору переуступки (согласно закону о долевом строительстве ФЗ-214). Среди прочего, закон разрешает реализацию жилья в недостроенном доме только после того, как застройщиком получена вся необходимая документация. Это защищает покупателя от возможного мошенничества, «двойных продаж».
Поэтому такие фразы в объявлениях, как «Квартира от застройщика» или же «Квартира от инвестора» являются просто маркетинговым ходом и никак не влияют на цену недвижимости. Впрочем, в Интернете на специализированных сайтах можно найти и реальные объявления данного типа - вот, к примеру, страница, где вы найдете подобные предложения в городе Алматы.
Две формы договора продажи
Различие в документальном сопровождении продаж инвестором и застройщиком заключается в форме договора, который сопровождает продажу. Если с застройщиком заключается договор долевого участия (ДДУ), то с любым продавцом, который застройщиком не является, заключается договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор переуступки). Каждая из форм договора заключается на конкретную площадь – в договоре указывается этаж, номер квартиры, а также количество жилплощади и срок сдачи дома в эксплуатацию.
Договор долевого участия предполагает обмен денег, которые вносит инвестор, на обязательства застройщика. Последний обязуется построить и сдать объект недвижимости в оговоренный срок, после чего предоставить квартиру в собственность инвестору. Соответственно, покупатель приобретает право требовать у застройщика исполнения принятых им обязательств.
Если продавцом является инвестор, который ранее приобрел недвижимость и имеет на данный момент обязательства застройщика перед ним, то при продаже заключают договор уступки прав требования (выполнения этих обязательств). То есть, покупатель оплачивает инвестору стоимость квартиры, и этот инвестор (выступающий в роли продавца) уступает новому покупателю свои права требования по договору.
Каждая из описанных форм договора соответствует ФЗ-214 и обеспечивает защиту для покупателя, на сроки получения и цену квартиры используемая форма договора не влияет. Прочие формы документального сопровождения продаж, которые могут быть предложены застройщиком или другим продавцом, не отвечают требованиям ФЗ-214, и поэтому не могут гарантировать покупателю защиту.
Порядок расчетов
Во время приобретения квартиры у застройщика покупатель вносит деньги после того, как договор долевого участия не только подписан, но и зарегистрирован в Росреестре. При покупке квартиры у инвестора оплата происходит в момент подписания договора переуступки, и только потом договор отправляется на регистрацию.
Принятый порядок покупки квартиры на вторичном рынке также предполагает внесение оплаты в полном объеме в момент подписания договора. Однако в механизме получения денег присутствует некоторое отличие. При продаже квартиры на вторичном рынке недвижимости продавец получает деньги только после того, как квартира зарегистрирована на покупателя, а при покупке новостройки деньги вносятся на счет продавца сразу после подписания договора.
Поэтому продавец предоставляет покупателю гарантийное письмо с обязательством вернуть полученные средства в том случае, если по каким-то причинам этот договор не будет зарегистрирован. Есть и другой способ перестраховаться – обязательство вернуть средства может быть прописано в договоре уступки прав требований.
Процент отказа в регистрации подобных сделок является достаточно низким, подавляющее большинство подобных случаев связано с тем, что сданы не все необходимые документы. Чаще всего подачей документов на регистрацию занимается продавец, и он заинтересован в том, чтобы регистрация состоялась, а поэтому старается представить все нужные документы.
В ряде случаев допускается внесение только части оплаты. Если квартира приобретается в рассрочку, то при подписании договора вносится лишь часть оплаты, а остаток выплачивается только в момент регистрации квартиры. Однако такой подход не очень распространен, и применяется для повышения привлекательности не особенно ликвидных, неходовых квартир.
Читать дальше...
29 мая 2018 в 05:18 Читайте также:
Навигация
Категории:
Последние статьи
05.10.24
01.10.24
